年被认为是长租市场的一个拐点。行业的成本、竞争环境、扩张速度发生明显变化，市场状况频出，自如等多家企业在风口浪尖上挣扎。行业问题的集中爆发“倒逼”监管政策出台，近期，各地政府相继出台了多项长租行业规范细则。人民日报、新华社、经济参考报等全国重要媒体针对长租市场乱象也多次发文。

这些动作释放的信号很明显：预计长租公寓今明两年将有一大波监管政策出台，行业将进入新一轮的整治期。当前长租公寓暴露的问题和隐患主要存在哪几个方面？政策会往哪个方向走？监管之下的中小公寓新出路在哪里？

长租行业7大痛点

痛点01

企业经营不合规（无证经营、超范围经营）

任何一家企业想要合规，肯定不能超出营业执照规定的经营范围。如果企业营业执照经营类别中未包含“房屋租赁”的，不能从事住房租赁相关业务。目前长租行业的真实情况是不少中小公寓处于无证经营的状态，一些大品牌公寓也存在超范围经营的情况。比如最近北京被工商局查处的某公寓。

痛点02

“高杠杆”金融风险

任何行业脱离资金都不可能独立壮大起来，“租金贷”本是一个利好房东和租客的工具，却因缺乏监管，被一些企业“玩坏了”。目前市场上相当一部分分散式公寓都是靠金融杠杆撬动起来的，公司名下的房子都是分期产品，即支付给业主一个季度的房租就能拿到租户一年的房租，疯狂地滚现金流，有些公司实际负债过亿。一旦一家公司出事，就会波及整个行业。今年好几家分散式公寓出事均因操纵“租金贷”，冒进扩张，经营不善，导致资金链断裂。

痛点03

长租公寓装修污染问题

众所周知，通过对收来的物业进行装修改造，长租公寓企业可从3个方面获利：1，装修后的公寓可以实现更高的租金溢价；2，改变房屋结构增加房间数量；3，空置期业主不收租金，缩短装修工期，可以加快租赁的周转。

为了追求利润，公寓企业会加快速装修，快速出租，以便尽快回笼资金。在这一过程中，建材质量存在隐患，空气安全令人担忧，普遍存在着忽视租客身体健康的情况。多次被媒体曝光的甲醛房问题，正不断地将这个行业推向风口浪尖。事实上，受到装修污染问题困扰的企业远不止自如一家，这是整个长租行业的痛点。目前，长租公寓装修标准正在紧罗密布的制定，有望明年出台。

痛点04

长租公寓的产权风险

市场上，有很多产权不清晰、产权关系错综复杂甚至属于“违建”的物业，虽然租金可能会比其他物业低，但风险很大，是做长租公寓的一颗“定时炸弹”，有被“拆违”的风险，而一旦被拆，不仅前期投入都打了水漂，租客安置不妥当，还将面临大范围投诉，严重影响公寓口碑。今年已经出现多家公寓因物业“违规”被拆的案例。

痛点05

长租公寓的消防难过关

公寓行业在消防问题上没有统一标准，有的参照住宅、有的参照酒店。消防验收的前提是规划许可证与报审用途一致，这是一个巨大的门槛。目前，不少公寓在消防问题上存在打擦边球或是抱着“侥幸心理”去逃避的现象，主要原因有两个：一个是各地标准不统一，审查的力度也不一样；第二个是成本高。某公寓老板直言，他收了一栋商业楼改造成长租公寓，为了“二次消防”合规，69套公寓的消防改造花了17万，而每间公寓的租金差不到元，消防成本太高。然而消防作为公寓的“死亡红线”，再难再贵也得合规，因为一旦发生消防事故，企业将付出惨重的代价，这是做公寓的一条“死亡红线”。

痛点06

长租公寓物业“层层转租”隐患多

目前长租公寓的普遍模式是“包租”，做的是“二房东”生意，往往因为资源稀缺，并不是所有项目都能直接从大业主手中收来，有些项目拿下来时已经过了好几道手。通过“层层转租”来的项目，租赁链条长，牵扯的利益方多，不确定因素也多，容易埋下隐患。最近上海的青年汇公寓、深圳的“鱼悦公寓”均因物业涉及多层转租而陷入纠纷当中。

法律科普：

1，　　根据合同法，对于承租人擅自转租的行为，出租人享有依法解除合同的权利，但需要在知道或者应当知道承租人转租的6个月内提出。

2，　　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

痛点07

长租公寓运营服务费标准混乱

年国务院一纸发文，把长租公寓定性为生活性服务业。但目前在具体的物业服务标准和服务内容上，行业缺乏统一的规范，常常是不同的公寓企业有不同的收费标准，长租公寓企业常常被质疑隐形收费，遭到租客投诉。长期来看，长租公寓企业的服务标准、装修标准、收费依据，都应建立一套完整的规范，租客可以获得满意的租房生活，而公寓运营企业则可以通过提供更好的服务获得一定的利润。

长租公寓遭遇“成长的烦恼”，上面提到的这7大痛点不是今年才有的，只是累积的问题在今年集中暴露了出来，“倒逼”政策监管方向明朗化。然而“戴着镣铐跳舞”，这对中小公寓企业可能吗？

对政府监管长租公寓的思考

1、政府部门对长租公寓进行监管是好事。没有明确的行业规范和监管标准，企业就容易无所适从。从政策法律层面完善公寓行业运营标准，有利于消除行业“灰色地带”，促进市场有序发展。

2、　　长租公寓状况频出，今明两年将有一大波监管细则出台。除了“租金贷”、“长租公寓装修标准”外，长租公寓企业的经营资质、税收缴纳以及投诉率最高的“押金难退”、“服务费标准混乱”等都有可能成为政府监管的内容。

9月10日，上海市消费者权益保护委员会通报，年至今，长租公寓相关投诉已受理近件，同比增长3倍。居住安全难保障、押金退还不守约和资金征信存风险是投诉最集中的三大问题。

3、　　政府监管要有度，不能过度干预市场的发展。长租公寓作为一个新兴的行业，市场需要的是更好的监管而不是更严的监管。好的监管首先使市场主体有章可循，其次监管没有真空、也没有重叠；另外监管要立足于保护长租公寓运营企业，要有利于多元化的市场主体参与其中。

4、多部门综合监管，容易出现政府监管难度大，企业“跑断腿”的现象。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，租赁行业涉及的监管部门包括住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等，九龙治水难度大。从实际效果看，地方对于租赁市场的监管，通常仅以“约谈、检查”等手段为主，缺乏约束力，租赁监管难以落地。

5、　　政府要管制的不是价格，而是行为，维护市场正常秩序，营造良好的竞争环境。政府对长租市场最好的干预，就是增加房源，改善供求关系。

监管下的中小公寓出路在哪里

1、　　长租公寓作为生活性服务业，服务消费者才是租赁市场的原始功能。市场外部环境越严峻，长租公寓企业越需要回归本心，提高租房品质，做好运营服务。

2、　　行业监管政策明朗化，中小公寓企业要想在行业中有立足之地，应抓住政策监管的“窗口期”，针对自身存在的问题，积极寻找解决之道。

3、　　长租公寓创业是一个不断“踩坑”的过程，而且做大规模极其不易，大多数公寓人进入这个行业一定都经历过几个艰难的时刻，接下来政策监管的方向已经明朗，不要再冒险“入坑”，踩政策红线付出的代价从来都是惨重的。

4、　　政府大力发展租赁市场，释放出的政策红利一定是落实到那些正规化、专业化的公寓企业身上。长远来看，即使牺牲短期利益，中小公寓也应该尽快谋求正规化，不要让短视局限了自己未来3-5年的发展。

“可能真的是太着急了”，公寓人在谈起今年长租市场状况频出时说。长租公寓不断出事，不仅“倒逼”行业监管趋严，也让同行“物伤其类,秋鸣也悲”。

不管怎么说，长租行业发展的趋势是越来越规范化、透明化，大多数公寓人眼下需要去做的是在政策监管和活下来之间找到平衡。